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A cidade ficou inteligente. Mas para quem?
Por António Matias Lopes
Barreiro

. Da Ásia à Europa, o paradoxo das cidades que concentram riqueza, tecnologia e talento enquanto tornam cada vez mais difícil, simplesmente, viver nelas. Há um certo conforto retórico em falar de cidades inteligentes. O vocabulário é limpo, tecnicamente sedutor, quase imune à contestação: sensores, plataformas de gestão urbana, semáforos adaptativos, redes de dados, eficiência energética, indicadores ESG, sigla que retomarei adiante, mas que desde já esclareço designar os critérios Ambientais, Sociais e de Governação (Environmental, Social and Governance).

São hoje usados para avaliar a sustentabilidade de ativos e investimentos urbanos. Tudo isto é real e, em muitos casos, desejável. Mas tenho vindo a insistir, na minha investigação doutoral sobre a erosão e a transformação dos centros urbanos, que esta gramática técnica esconde uma pergunta que a precede e que a excede: para quem se constrói, afinal, esta inteligência urbana?

Escrevo esta reflexão a partir de um lugar de dupla observação, que não escondo e que, aliás, assumo deliberadamente como método: o de quem, durante três décadas, participou na criação de centralidades urbanas, centros comerciais, operações de regeneração, projetos de uso misto, em três continentes e o de quem, hoje, na condição de investigador, se interroga sobre os efeitos sociais dessas mesmas centralidades. Esta reflexividade, que a sociologia urbana contemporânea reconhece como legítima e mesmo produtiva quando devidamente explicitada, é o ponto de partida de tudo o que se segue. O problema deixou de ser apenas construir cidades melhores. É saber, com rigor analítico e não apenas com boa vontade, para quem estamos a construí-las.
Deixo, desde já, claro o ponto de vista que atravessa toda esta reflexão, para que o leitor não tenha de o reconstituir a partir de números e de citações: nada tenho contra o investimento internacional, nem contra o desenvolvimento imobiliário que tantas vezes ajudei a desenhar. O que me preocupa, e é isso que aqui pretendo documentar com o rigor que a investigação exige, é o que sucede aos habitantes nascidos numa cidade quando essa cidade se torna demasiado sofisticada para eles. Há um padrão que observei, de dentro, em várias geografias, e que hoje, como investigador, consigo nomear com maior precisão: a sofisticação urbana atrai capital internacional em busca de retornos elevados e relativamente previsíveis, e o imobiliário residencial urbano tornou-se, nas últimas duas décadas, um dos ativos mais procurados nesse registo; esse capital compete, na aquisição e no arrendamento da habitação, com quem nasceu, cresceu e trabalha nessa mesma cidade. Não se trata de um argumento contra o estrangeiro, nem contra quem investe; é uma pergunta sobre a relação de forças que se estabelece quando um comprador internacional, para quem uma casa em Lisboa, em Barcelona ou em Munique é uma linha num portefólio, concorre com um residente local para quem essa mesma casa é o único lugar onde pode continuar a viver. O que está, no limite, em causa é a qualidade de vida e o vínculo dos cidadãos nativos à sua própria cidade, e é esta, precisamente, a linha que percorre todo este texto.

A assimetria europeia

Se deslocarmos o olhar para a Europa, o problema muda de escala, mas não de natureza. Não temos, como em partes da Ásia, centenas de milhões de habitantes em assentamentos informais. Temos, isso sim, uma forma mais subtil e por isso mais difícil de nomear politicamente, de exclusão urbana: o distanciamento progressivo entre a riqueza que as cidades produzem e a capacidade efetiva dos seus habitantes de nelas permanecerem.
Os números são, aqui, uma base analítica sólida, e não um mero ornamento estatístico. Entre 2010 e 2024, os preços da habitação na União Europeia aumentaram 53%. Em 2024, cerca de 10% dos agregados familiares urbanos despendiam mais de 40% do seu rendimento disponível em habitação, contra apenas 6% nas zonas rurais. Um estudo da Comissão Europeia sobre a qualidade de vida em 83 cidades revela que apenas 34% dos residentes urbanos considera fácil encontrar habitação condigna a um preço razoável, número que desce para 28% nas capitais.
Ou seja: as cidades onde se concentram, de forma cada vez mais intensa, o emprego qualificado, o capital, as universidades, a inovação e os serviços avançados são precisamente aquelas onde habitar se tornou mais oneroso e mais incerto. Esta é, a meu ver, uma definição operativa e bastante rigorosa daquilo a que poderíamos chamar assimetria urbana contemporânea: não a ausência de riqueza, mas a incapacidade estrutural de a distribuir territorialmente na mesma proporção em que é produzida.
Note-se que esta assimetria não resulta de um qualquer desígnio malicioso, nem sequer de uma falha de planeamento no sentido técnico do termo. Resulta, isso sim, de uma lógica que os estudos urbanos críticos identificam há várias décadas: a cidade, enquanto espaço construído, tende a funcionar como reserva de valor e instrumento de acumulação de capital, e não apenas como suporte físico da vida quotidiana dos seus habitantes. Quando a habitação se torna, simultaneamente, bem de uso e ativo financeiro internacionalmente transacionável, a competição entre estas duas funções resolve-se, quase sempre, a favor da segunda e é isso, precisamente, que os números que citei acima documentam com uma frieza estatística que nenhuma retórica tecnológica consegue dissimular.

Vale a pena aprofundar este contraste, que a literatura de habitação comparada documenta há décadas: a relação entre propriedade e arrendamento está longe de ser uniforme na Europa, e essa diversidade institucional importa tanto quanto os preços em si mesmos. A Alemanha é, de longe, o caso mais divergente: segundo o Eurostat, a sua taxa de propriedade situa-se em torno dos 47%, a mais baixa da União Europeia, o que faz da Alemanha o único grande país europeu onde a maioria da população vive, estruturalmente, em regime de arrendamento. Este modelo consolidou-se ao longo de décadas de reconstrução do pós-guerra e assenta numa legislação de proteção do inquilino particularmente robusta, com contratos por tempo indeterminado como norma e mecanismos de contenção de rendas como o Mietpreisbremse. Ainda assim, mesmo este sistema, o mais bem preparado da Europa para o arrendamento em massa, não está imune à pressão: segundo o Statistisches Bundesamt, em 2022 os agregados arrendatários alemães despendiam, em média, 27,8% do seu rendimento em renda, proporção que sobe para quase 30% nos contratos mais recentes.

No Reino Unido, a trajetória é inversa, e porventura mais preocupante: segundo o Office for National Statistics, a taxa de propriedade, que chegou a superar os 73% em 2007, situa-se hoje pouco acima dos 64%, um recuo de quase dez pontos percentuais numa geração, associado ao fenómeno que a imprensa britânica batizou de Generation Rent, jovens adultos que, mesmo com emprego qualificado, veem a compra de casa própria adiada indefinidamente pelo afastamento entre salários e preços. A Noruega, pelo contrário, mantém, segundo a Statistics Norway, uma das taxas de propriedade mais elevadas da Europa, próxima dos 80%, mas o dado exige leitura cuidadosa: uma parte muito significativa dessa propriedade é mediada pelas borettslag, cooperativas habitacionais em que o financiamento da construção é coletivo e a especulação individual sobre o solo urbano é estruturalmente limitada, um modelo bem distinto da propriedade mediada pelo mercado financeiro aberto que domina em Lisboa, em Londres ou, cada vez mais, na própria Berlim.

É este pano de fundo que torna o caso português particularmente instrutivo. Portugal manteve-se, historicamente, uma sociedade de pequenos proprietários, com uma taxa de propriedade que ainda hoje ronda os 71%, claramente acima da alemã e não muito distante da britânica. Mas essa propriedade é, cada vez mais, uma propriedade herdada ou adquirida por gerações mais velhas antes da atual espiral de preços, e cada vez menos uma via real de acesso à habitação para quem hoje tem vinte, trinta ou quarenta anos. Ao contrário da Alemanha, Portugal nunca desenvolveu, ao longo do século XX, um mercado de arrendamento robusto, protegido e culturalmente aceite como alternativa estável à propriedade; ao contrário da Noruega, nunca construiu um modelo cooperativo capaz de dissociar o acesso à habitação da especulação sobre o solo. Quando a compra se torna inacessível, não existe, por isso, uma rede de retaguarda equivalente à alemã: o arrendamento português é, tipicamente, mais oneroso face ao rendimento, menos regulado em termos de duração e de reajuste de renda, e ainda hoje percecionado, social e culturalmente, como uma solução transitória, não como uma opção legítima de vida. Dito de outro modo: a Alemanha construiu, ao longo de décadas, uma alternativa institucional sólida à propriedade; Portugal, tal como o Reino Unido, não o fez, e é por isso que a erosão do acesso à casa própria produz, nestes dois países, um efeito social mais agudo do que produziria numa Berlim ou numa Hamburgo.

Uma segunda assimetria: o território

A esta assimetria interna às cidades soma-se uma outra, de natureza territorial, que Henri Lefebvre já intuíra quando distinguia o espaço abstrato, produzido pela lógica do capital, do espaço vivido, produzido pela prática quotidiana dos habitantes. Em 2024, as diferenças de PIB per capita entre regiões europeias mantêm-se consideráveis: Hamburgo regista cerca de 196% da média comunitária, enquanto regiões da Bulgária permanecem pouco acima de 40%. Em países como a Roménia, a Hungria, a República Checa ou a própria Bulgária, observa-se um efeito muito marcado de concentração da riqueza nas regiões-capitais, em contraste com o restante território nacional.
Dublin ilustra este paradoxo de forma quase paradigmática: a sua região figura entre as de maior PIB per capita da União Europeia, cerca de 139.500 PPS por habitante em 2023, e essa mesma prosperidade estatística convive, sem contradição aparente para os indicadores macroeconómicos, com uma pressão habitacional severa. Lisboa, Munique, Paris, Amesterdão ou Barcelona são variações do mesmo enigma: cidades economicamente bem-sucedidas, atrativas para o investimento, o turismo, o talento e as empresas internacionais, cuja própria atratividade, o que David Harvey designaria como um processo de acumulação por despossessão operado através da renda urbana, pressiona a habitação, o território e o custo de vida dos que nelas residem e trabalham.
Conheço bem, de dentro, esta engrenagem. Ao longo da minha atividade profissional na gestão e criação de ativos imobiliários de grande escala, centros comerciais e operações mistas em mercados tão distintos como Munique, Paris, o Cairo, Doha, o Dubai, Banguecoque, Tóquio ou São Paulo, observei, de forma recorrente, o mesmo mecanismo: a valorização de uma área urbana através de investimento qualificado gera, quase inevitavelmente, um efeito de deslocamento sobre os seus habitantes originais, num processo que a literatura anglo-saxónica designa por gentrificação, mas que prefiro chamar, com maior precisão sociológica, dissociação entre centralidade produzida e população residente. Nesses mesmos mercados, o perfil do comprador mudou de forma muito visível: ao residente que compra para habitar sucede, cada vez com mais frequência, o investidor internacional, família endinheirada, fundo ou simples aforrador em busca de rendimento, que compra para rentabilizar e que pode pagar, sem esforço equivalente, preços que o residente local já não consegue acompanhar.

Smart City não é Livable City

É aqui que proponho a distinção conceptual que considero central para este texto: Smart City ≠ Livable City. E convém explicitar por que razão esta distinção não é uma simples nuance semântica, mas uma diferença de natureza entre dois paradigmas de avaliação urbana. O paradigma da cidade inteligente mede-se por indicadores de desempenho de infraestrutura: quantidade de sensores instalados, velocidade de resposta dos sistemas de gestão de tráfego, percentagem de edifícios com certificação energética, cobertura de redes 5G, eficiência no consumo de água e energia. São métricas de sistema, produzidas a partir de uma lógica de engenharia e otimização, a mesma lógica, aliás, que orienta grande parte do investimento imobiliário institucional em que participei ao longo da minha carreira, e que hoje, como investigador, aprendi a olhar com maior distância crítica.
O paradigma da cidade habitável mede-se por uma coisa bastante mais difícil de quantificar: a experiência quotidiana de quem nela vive. Henri Lefebvre chamava-lhe valor de uso do espaço urbano, por oposição ao seu valor de troca; é a diferença entre a cidade enquanto ativo a rentabilizar e a cidade enquanto obra coletiva, vivida e apropriada pelos seus habitantes através da prática quotidiana, o que Lefebvre designava por “droit à la ville”, o direito à cidade. Uma cidade tecnicamente eficiente pode, e com frequência consegue, gerir excelentemente os seus fluxos de tráfego, os seus resíduos e o seu consumo energético, e ainda assim ser um lugar onde se torna impossível pagar uma renda, encontrar uma escola próxima de casa, manter o pequeno comércio de bairro ou simplesmente sentar-se numa praça sem que esta tenha sido desenhada, primeiro, para o consumo turístico ou para a vigilância comercial do espaço público.

Os exemplos internacionais que a literatura urbana já documentou são, aqui, elucidativos. Songdo, na Coreia do Sul, foi concebida desde a origem como cidade inteligente-modelo, infraestrutura de dados integrada em cada edifício, gestão automatizada de resíduos por tubagem pneumática, sensores em cada esquina e é hoje amplamente estudada como um caso de insucesso relativo em matéria de vitalidade urbana: ruas pouco animadas, défice de comércio de proximidade, uma população que a cidade não conseguiu atrair na escala projetada. O projeto da Sidewalk Labs em Toronto, promovido pela Alphabet, foi abandonado em 2020 precisamente por resistência cívica a um modelo de cidade centrado na recolha de dados urbanos, sem que a comunidade residente sentisse que essa inteligência técnica se traduzia em benefícios habitacionais ou sociais claros. Masdar City, nos Emirados Árabes Unidos, é um terceiro exemplo: uma cidade desenhada de raiz segundo os mais exigentes critérios de sustentabilidade ambiental, que continua, década e meia depois, a não conseguir atrair a densidade populacional residente que o seu plano original previa.

O que estes três casos têm em comum não é o fracasso da tecnologia enquanto tal, mas a inversão da sequência lógica correta: se se parte da infraestrutura inteligente na expectativa de que a vida urbana virá depois, o resultado é, tipicamente, uma cidade tecnicamente exemplar e socialmente vazia. Se, pelo contrário, se parte da pergunta sobre quem deve poder viver, trabalhar e permanecer numa determinada área urbana, a tecnologia pode ser um instrumento poderoso ao serviço dessa resposta, mas nunca um substituto para ela. Uma cidade pode ostentar sensores, aplicações municipais, semáforos inteligentes, gestão digital do estacionamento, redes 5G, edifícios energeticamente eficientes e excelentes indicadores ESG (recordo ao leitor a sigla: Ambiental, Social e de Governação). E, ainda assim, essa mesma cidade pode falhar no essencial: habitação acessível, mobilidade quotidiana, proximidade, espaço público de qualidade, comércio de bairro, mistura social, segurança, diversidade de emprego e, sobretudo, a capacidade de reter os seus habitantes.

A segurança merece, aliás, uma nota à parte, precisamente porque é um dos domínios em que a promessa da cidade inteligente encontra maior adesão pública imediata e maior ambiguidade de fundo. A generalização dos sistemas de videovigilância urbana, os chamados CCTV (Closed-Circuit Television, ou circuito fechado de televisão), tornou-se um dos instrumentos mais visíveis dessa promessa: câmaras em espaços públicos, cruzamentos, centros comerciais e transportes coletivos, associadas a centros de comando e a algoritmos crescentemente sofisticados de reconhecimento de padrões. Os seus efeitos dissuasores sobre certos tipos de criminalidade e o seu contributo para a rapidez da resposta policial estão razoavelmente documentados na literatura de urbanismo e de segurança pública, e nenhuma reflexão séria sobre a habitabilidade urbana deveria menosprezá-los: a perceção de segurança é, ela própria, uma componente decisiva da qualidade urbana, e sem ela o espaço público esvazia-se, o comércio de proximidade sofre e a mistura social que defendo ao longo deste texto torna-se ainda mais difícil de sustentar.
Mas a própria sociologia urbana que instrumento nesta coluna obriga-me a acrescentar uma ressalva. Autores como David Lyon e Stephen Graham alertam, há já duas décadas, para o risco de a videovigilância se tornar um substituto tecnológico da coesão social, em vez de um seu complemento: uma cidade pode ficar mais vigiada sem ficar necessariamente mais coesa ou mais justa, sobretudo quando a densidade de câmaras se distribui de forma desigual pelo território, concentrando-se nos bairros já mais estigmatizados e menos nos centros de poder económico. A segurança urbana, tal como a habitação, é por isso um domínio em que a tecnologia presta um serviço real, mas em que a pergunta que abre este texto, para quem, e sobre quem, se vigia uma cidade, permanece tão pertinente quanto a que colocamos a propósito da habitação ou do espaço público.

A própria investigação recente sobre cidades inteligentes reconhece esta fragilidade conceptual: existe uma vasta produção de avaliação tecnológica, mas continua a faltar uma abordagem suficientemente integrada que permita demonstrar que a inteligência tecnológica de uma cidade se traduz, de forma automática, em maior sustentabilidade ou em maior qualidade urbana. Sharon Zukin recordar-nos-ia que a autenticidade e a vivibilidade de um lugar urbano não se medem por indicadores de eficiência, mas pela experiência quotidiana de quem nele habita, trabalha e circula, uma dimensão que a métrica tecnológica sistematicamente subestima.

Três escalas de uma mesma desigualdade

Proponho, por isso, organizar esta reflexão em três escalas de análise, que se articulam antes de se sobreporem.
A primeira é a assimetria interna à própria cidade: centro e periferia, proprietário e inquilino, residente e turista, economia global e comércio de proximidade. É a escala em que Manuel Castells situaria o confronto entre o espaço de fluxos, capital, dados, turismo, investimento internacional e o espaço de lugares, onde a vida quotidiana ainda se organiza em torno da proximidade e da vizinhança.
A segunda é a assimetria entre a cidade e o seu território envolvente: Lisboa perante o interior português, Paris perante as cidades médias francesas, Munique perante parte da Alemanha oriental, Dublin perante as regiões periféricas irlandesas. Trata-se de uma centralidade que, ao concentrar-se, dissocia-se progressivamente do território que a sustenta, processo que tenho vindo a designar, no âmbito da minha tese, como centralidade dissociada.
A terceira escala é a assimetria entre eficiência económica e qualidade urbana: cidades extremamente produtivas que começam, paulatinamente, a expulsar professores, polícias, enfermeiros, jovens licenciados e trabalhadores dos serviços, precisamente os atores sociais sem os quais essas mesmas cidades deixam de funcionar. Pierre Bourdieu chamaria a este fenómeno uma forma de violência simbólica exercida através do mercado: a cidade continua a precisar destes trabalhadores, mas deixa de lhes oferecer condições de nela permanecerem.
Estas três escalas não são compartimentos estanques; articulam-se e reforçam-se mutuamente. A expulsão de trabalhadores essenciais do centro (terceira escala) agrava a dependência da cidade em relação ao seu território envolvente, obrigando a deslocações pendulares cada vez mais longas (segunda escala), o que, por sua vez, aprofunda a fratura entre quem consegue capitalizar a centralidade urbana e quem apenas a atravessa diariamente para nela trabalhar (primeira escala). É esta circularidade e não qualquer uma das escalas isoladamente, que confere à assimetria urbana contemporânea o seu carácter estrutural, e que a distingue de um simples desequilíbrio conjuntural de mercado, corrigível por via de mais oferta habitacional ou de mais eficiência tecnológica de per se.

O que os modelos de regeneração nos ensinam

É por isso que insisto, nesta coluna e no trabalho de investigação que a sustenta, na necessidade de olhar para modelos concretos de regeneração urbana que tenham conseguido escapar, ainda que parcialmente, a esta armadilha. HafenCity, em Hamburgo, mostra que é possível transformar uma antiga zona portuária numa extensão qualificada do centro histórico sem abdicar de uma componente significativa de habitação a preços regulados. Gent e Bolonha, cada uma à sua maneira, demonstram que políticas municipais ativas de gestão do solo e do arrendamento podem moderar, embora nunca eliminar, a pressão especulativa sobre os centros históricos. San Sebastián, por seu turno, ilustra como uma cidade de escala média pode reinventar a sua base económica (do industrial para o cultural e turístico), sem que essa reinvenção se traduza, automaticamente, na expulsão da população residente.
Nenhum destes casos é uma solução transponível de forma mecânica. Cada um resulta de uma configuração histórica, institucional e política específica, que os métodos comparativos em ciências sociais nos obrigam a tratar com prudência analítica. Mas todos partilham um traço comum, que considero decisivo: a existência de uma vontade política deliberada de intervir sobre o mercado do solo e da habitação, em vez de confiar exclusivamente na regulação espontânea da oferta e da procura. É esta vontade política e não a sofisticação tecnológica, que separa as cidades que conseguem gerir a sua própria atratividade das cidades que são, paulatinamente, devoradas por ela.

A verdadeira inteligência urbana

Isto permite-nos chegar a uma conclusão bastante mais robusta do que a simples crítica à tecnologia enquanto tal: a verdadeira inteligência de uma cidade mede-se menos pela quantidade de dados que consegue recolher e mais pela capacidade de não expulsar as pessoas de que necessita para funcionar. Há um dado europeu que se ajusta, de forma quase perfeita, a esta conclusão: apesar de toda a prosperidade acumulada, em 2024 existiam ainda 93,3 milhões de pessoas, 21% da população da União Europeia, em risco de pobreza ou de exclusão social.
Viena oferece, neste contexto, um contraponto instrutivo. É uma cidade cuja política pública de habitação, historicamente estruturada e consistentemente sustentada ao longo de décadas, demonstra que a pressão do mercado habitacional não é um destino inevitável das cidades bem-sucedidas, mas antes o resultado de opções políticas concretas, ou da sua ausência. O direito à cidade, para retomar a formulação de Lefebvre, não é um enunciado abstrato: é uma medida muito concreta da capacidade de uma comunidade urbana decidir quem nela pode continuar a viver.

E Portugal?

Esta reflexão não seria completa sem uma ligação a Portugal, e em particular a Lisboa e ao Porto, mas também às cidades médias e às margens metropolitanas que hoje recebem aquilo que os centros já não conseguem acomodar. Lisboa vive, com uma intensidade que qualquer observador atento reconhece, exatamente o mesmo paradoxo aqui descrito: uma cidade cada vez mais atrativa para o investimento internacional em busca de retorno, para o turismo e para o alojamento de curta duração, e cada vez menos acessível para quem nela nasceu, estudou ou trabalha nos serviços que a sustentam. O Porto, com escala e ritmo distintos, começa a percorrer um caminho semelhante.
É precisamente aqui que o tema toca, de forma direta, as questões da centralidade, da regeneração urbana e da fragmentação territorial que tenho vindo a estudar no âmbito do meu doutoramento. A margem sul do Tejo, e em particular territórios de matriz industrial como o Barreiro, constituem um laboratório especialmente elucidativo desta tensão entre expulsão e regeneração: são territórios que perderam a centralidade produtiva que os estruturou durante décadas, a memória do CUF e da Quimigal é, ainda hoje, incontornável e que se debatem agora com o desafio inverso ao de Lisboa: não o de gerir o excesso de atratividade, mas o de recuperar uma centralidade que se dissociou do seu território de origem. Projetos como a Terceira Travessia do Tejo e a discussão em torno do futuro aeroporto no Montijo e da correspondente aerotrópole colocam, de forma muito concreta, esta mesma questão: se as infraestruturas de conectividade que se avizinham na margem sul serão instrumentos de uma regeneração territorial equilibrada, ou apenas o prolongamento, para sul, da mesma lógica de valorização seletiva que hoje se observa em Lisboa.
A cidade inteligente não chega. O desafio europeu que verdadeiramente se coloca, hoje, é o de construir cidades habitáveis, cidades capazes de reter, e não apenas de atrair; cidades que meçam o seu sucesso não pelos dados que recolhem, mas pelas pessoas que conseguem continuar a nelas viver. É esta, afinal, a pergunta que qualquer política urbana séria, em Lisboa, no Barreiro, em Munique ou em Dublin, é hoje obrigada a responder.

António Matias Lopes: Investigador Urbano-UC/CES
Agosto de 2026

28.08.2026 - 13:56

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