Temos casas. Falta governar a cidade.Por António Matias Lopes
Barreiro

Porque há uma pergunta que continua fora do centro do debate e que muda tudo: porque é que as casas que já existem não estão a funcionar como cidade?
Esta é a verdadeira questão. Não é apenas falta de oferta. É falta de ativação.

Em muitas cidades portuguesas, incluindo o Barreiro, existe um bloqueio evidente. Parte do parque habitacional não entra no circuito urbano. Não é preciso discutir números para perceber isso. Basta olhar. Há edifícios fechados durante anos, fogos devolutos em zonas centrais, imóveis degradados sem intervenção e ruas com potencial que não conseguem gerar vida. Cada casa vazia não é apenas um problema social. É um ativo económico parado. É menos gente, menos consumo, menos cidade.
Este diagnóstico já não é apenas político. É também académico. A investigação recente de economistas e especialistas ligados à Nova School of Business and Economics tem vindo a sublinhar que o problema da habitação em Portugal é estrutural e não conjuntural. O mercado não está a funcionar de forma eficiente na forma como aloca recursos. Há falhas de transparência, falhas de regulação e, sobretudo, uma incapacidade de transformar oferta existente em habitação efetiva. Ou seja, o problema não é apenas falta de casas. É má utilização das casas que já existem.

Durante décadas, Portugal tratou a habitação como um tema essencialmente social. O crédito bonificado teve um papel determinante nesse processo. Permitiu o acesso massivo à propriedade, estabilizou famílias e construiu uma base sólida de classe média. Foi uma política eficaz no seu tempo. Mas deixou também um legado: um parque envelhecido, baixa mobilidade e uma dependência excessiva da capacidade individual de investimento. O sistema funcionava quando a cidade era estática. Deixou de funcionar quando a cidade passou a ser dinâmica, global e competitiva.

Nos últimos anos, novas forças entraram na equação urbana e alteraram profundamente o seu funcionamento. O turismo, o investimento internacional, programas como o Golden Visa e plataformas como o Airbnb trouxeram capital, reabilitação e dinamismo económico. Revitalizaram centros históricos, ativaram comércio e reposicionaram cidades portuguesas no mapa global. Este ponto deve ser afirmado sem ambiguidade: estas dinâmicas não são o problema. Sem elas, muitas áreas urbanas continuariam degradadas e sem atividade.

Mas o sucesso sem estrutura cria desequilíbrio. Quando estas forças operam num sistema sem estratégia urbana, concentram-se onde o retorno é mais elevado, pressionam o preço do solo e alteram a função da habitação. A cidade começa a transformar-se num ativo financeiro. E quando isso acontece, o mercado deixa de servir a diversidade urbana e passa a responder apenas à procura mais forte. Não por intenção, mas por lógica económica. É neste momento que a revitalização começa a gerar exclusão.
O problema torna-se mais evidente porque Portugal não desenvolveu, em paralelo, modelos estruturados de investimento em habitação. O mercado continua excessivamente dependente do pequeno proprietário e da promoção para venda. Falta escala, falta profissionalização e falta uma lógica de longo prazo. Instrumentos como o build-to-rent ou soluções de arrendamento estruturado ainda não têm expressão suficiente. No entanto, os sinais de mudança começam a surgir. A Sonae tem vindo a investir em novas estratégias que incluem habitação e modelos mais flexíveis. Este movimento revela que o capital institucional começa a olhar para a habitação como ativo estratégico. Mas sem política, o mercado não se organiza.

A comparação com a Alemanha ajuda a perceber a dimensão do problema. Num sistema onde cerca de 70% da população vive em arrendamento, a habitação funciona com maior mobilidade, maior profissionalização e maior previsibilidade. Não se trata de copiar modelos, mas de compreender que a forma como o mercado está organizado define a forma como a cidade funciona.
Tudo isto converge num ponto central que continua a ser evitado: o solo urbano. É aqui que o sistema se define. Quando o preço do solo sobe de forma contínua e sem regulação, condiciona toda a cadeia de valor. O investimento orienta-se para segmentos mais elevados e a habitação acessível torna-se residual. A cidade deixa de ser um espaço de coexistência e passa a ser um espaço de seleção. Cidades como Paris e Munique perceberam isto e decidiram agir. Não travaram o mercado, mas moldaram-no. Impuseram regras, condicionaram o desenvolvimento e garantiram que uma parte significativa da nova habitação fosse acessível. O princípio é claro: o mercado cria valor, mas a cidade define as regras.

Mas há um ponto ainda mais importante e mais imediato, que continua subvalorizado: o que fazer com o que já existe. Enquanto o debate se centra na construção, ignora-se a necessidade urgente de reativar o património urbano sem uso. E é aqui que a política urbana pode ser mais eficaz. Porque não exige ciclos longos nem grandes investimentos estruturais. Exige decisão local, capacidade de execução e proximidade ao território.

O exemplo do Fundão é particularmente esclarecedor. Não começou por construir. Começou por usar o que já tinha. Identificou casas vazias, mobilizou proprietários, criou mecanismos de confiança e colocou habitação no mercado. Mas fez algo mais importante: ligou essa estratégia à economia. Trouxe pessoas com atividade, com trabalho, com capacidade de gerar valor. Primeiro veio a habitação. Depois veio a economia. Esta sequência é fundamental e inverte a lógica tradicional.

Há um dado que deveria recentrar o debate e obrigar a uma mudança de paradigma. Na Área Metropolitana de Lisboa existem dezenas de milhares de casas que não estão ocupadas de forma permanente, estimando-se entre 150 mil e 170 mil alojamentos nessa condição, com base nos Censos 2021 e análises territoriais subsequentes. Este número não deve ser lido de forma simplista, nem reduzido a um exercício estatístico. Deve ser interpretado como um sinal claro de disfunção urbana. Porque, enquanto existe dificuldade crescente no acesso à habitação, existe também um volume significativo de património que não está a cumprir a sua função económica e social.

Este desfasamento não é apenas um problema de mercado. É um problema de governação. Revela a incapacidade de transformar ativos existentes em cidade vivida, em economia ativa e em oportunidade para novos residentes.
Mais importante ainda, este fenómeno não se distribui de forma neutra. Concentra-se em áreas com potencial urbano consolidado, próximas de infraestruturas, serviços e emprego. Ou seja, não estamos a falar de um excedente periférico ou irrelevante. Estamos a falar de uma reserva urbana latente, que poderia, com decisão política e capacidade de execução, ser mobilizada para responder simultaneamente a três desafios: acesso à habitação, atração de população ativa e dinamização da economia local.
Ignorar esta realidade enquanto se insiste exclusivamente na construção nova é não apenas ineficiente é estrategicamente errado.

É precisamente essa ligação que falta fazer em muitas cidades, incluindo o Barreiro. Porque cada casa reativada não é apenas mais uma habitação. É um novo residente, um novo trabalhador, um novo consumidor, um novo contribuinte. É densidade urbana. É economia em movimento. É cidade a acontecer.
Em Portugal, essa articulação ainda não existe. As várias dimensões do sistema coexistem, mas não dialogam. Propriedade privada consolidada, investimento internacional, turismo, plataformas digitais e procura urbana crescente operam sem coordenação estratégica. O resultado é um sistema fragmentado, onde coexistem casas vazias e dificuldade de acesso, valorização e exclusão, crescimento e fragilidade urbana. O paradoxo já não pode ser ignorado: há cidades onde falta habitação e, ao mesmo tempo, há habitação que não entra no mercado.

O Barreiro está num ponto particularmente decisivo desta transformação. A sua localização metropolitana, a proximidade a Lisboa e a existência de tecido urbano disponível criam uma oportunidade real de reposicionamento. Mas essa oportunidade exige decisão. O risco não é crescer. O risco é crescer sem modelo. Sem uma estratégia clara, o Barreiro pode entrar numa dinâmica em que os preços sobem, a população se desloca e o território perde identidade, sem conseguir captar emprego qualificado, inovação ou nova economia urbana. Seria repetir os efeitos negativos da valorização sem capturar os seus benefícios.
É neste ponto que a habitação deixa de ser apenas uma questão social e passa a ser uma questão económica central. Sem habitação funcional, não há fixação de jovens, não há atração de talento, não há startups, não há inovação. A cidade não se constrói apenas com investimento. Constrói-se com permanência.

A resposta não está apenas em construir mais. Está em governar melhor. Ativar o stock existente, estruturar o mercado de arrendamento, atrair investimento institucional, regular o impacto do solo e integrar habitação com estratégia económica. Trata-se, no fundo, de transformar casas em cidade, e cidade em sistema.
Portugal já teve políticas que funcionaram. Tem hoje capital, procura e exemplos internacionais claros. O que falta não é conhecimento.
É decisão.

Temos casas. Falta governar a cidade.

O Barreiro está hoje perante uma escolha clara. Tem localização, tem escala, tem potencial. Mas precisa de decisão. Não basta crescer — é preciso saber para quê, para quem e com que modelo. Crescer sem estratégia é apenas inflacionar o território. Crescer com visão é construir cidade.
A resposta não começa na construção. Começa na governação. Começa por usar a cidade que já existe. Reativar casas, trazer pessoas, criar massa crítica e, a partir daí, estruturar crescimento. É esta a base de qualquer política urbana séria.
Portugal já tem conhecimento, já tem exemplos e já tem capital. O que falta não é diagnóstico.
É decisão.

António Matias Lopes
Março de 2026