O Sector Imobiliário e as Alterações ClimáticasPor Luís Rodrigues

No dia mundial do Ambiente, celebrado a 5/6/2007, foram vinculadas por credíveis organismos internacionais algumas notícias alarmantes confirmando a cada vez maior probabilidade de aumento da subida do nível médio das águas do mar – nomeadamente, o 4º relatório publicado pelo Painel Intergovernamental das Nações Unidas para as Alterações Climáticas, acessível através da internet no endereço www.ipcc.ch.
Em Portugal, a Quercus alertou igualmente para o facto: a verificar-se um aumento do nível médio das águas do mar de 4 a 6 metros em 33 anos, ficámos a saber que as zonas da Baixa de Lisboa e Porto, podem correr o risco de desaparecer.
Deduzível deste facto, outro parece evidente: ao mesmo nível da Baixa de Lisboa ou Porto, encontram-se várias zonas destas respectivas cidades (Alcântara, Parque das Nações, Foz do Douro, etc.) e como tal, é óbvio que também estas (e muitas outras cidades ribeirinhas) se encontram em risco – senão de submersão, pelo menos de uma maior sujeição ao risco de inundações.

As condições sociais e económicas que permitiram o desenvolvimento urbano destes locais num determinado contexto histórico, não podem ser criticadas arrogantemente à luz dos conhecimentos presentes. Assim, há que aceitar este condicionamento, reconhecendo-se que pouco se poderá fazer hoje para modificar aquilo que outrora foram inserções topográficas justificadas.
A preservação ou salvaguarda de monumentos e conjuntos arquitectónicos para gerações vindouras através de operações de remoção e relocalização em larga escala, parece claramente afastada tendo em conta os elevados custos económicos necessários para o efeito (a probabilidade da UNESCO proceder connosco da forma como procedeu com o Templo de Abu Simbel no Egipto, parece claramente afastada). Desta forma, resta-nos apenas aprender a reconhecer as alterações do mundo, adaptando a prática urbanística urbanística em consonância com as mesmas.

Contudo, parece subsistir ainda uma atitude de inércia em relação às consequências dessas alterações – a qual se pode constatar na irresponsabilidade que alguns agentes urbanísticos e o sector imobiliário tem perfilhado perante os constantes avisos de organismos internacionais em face das galopantes alterações climáticas, ou seja: continua-se a promover o incentivo à construção (nomeadamente habitação) próximo de zonas ribeirinhas como uma mais-valia e uma amenidade quando nada disso corresponde à realidade. Muito pelo contrário.

Se o processo de avaliação imobiliária fosse rigoroso, tais externalidades negativas deveriam ser depreciadas na aferição de valor do bem imóvel em causa. Ora, nada disso acontece, verificando-se ao invés, que o sector imobiliário português (principalmente aquele que se processa nas Áreas Metropolitanas) aposta em três factores de valorização perfeitamente irracionais:

1) Os promotores imobiliários privilegiam a localização de empreendimentos urbanísticos em zonas baixas, confinando com zonas ribeirinhas (como tal, mais sujeitas a inundações e aos efeitos colaterais das alterações climáticas).

2) O investidor/morador aposta na aquisição de imóveis economicamente dispendiosos não tendo em conta as inconvenientes características topográficas e geológicas dos locais onde se inserem.

3) Os técnicos e o mercado imobiliário premeiam projectos arquitectónicos que se subjugam às inconveniências dessas localizações inadequadas.
Em qualquer um dos três factores precendentes se pode enquadrar o exemplo paradigmático do projecto urbanístico “Alcântara XXI” em Lisboa (no qual participam renomados arquitectos): localizado numa zona baixa referenciado pelo próprio PDM de Lisboa como área de elevado risco sísmico e sujeita a inundações, um local onde o preço médios das fracções para habitação é elevadíssimo e finalmente, um projecto (Condomínio Alcântara-Rio) premiado com uma Menção Honrosa do Prémio Valmor em 2003. Incompreensível!

Dir-se-á que esse reconhecimento é atribuído apenas ao mérito da obra isolada (a qualidade estética da arquitectura, a sua boa construção, etc.). Obviamente, este tipo de argumento não pode ser aceite por uma sociedade exigente que deve tomar o seu bem-estar como uma soma de múltiplos critérios cada vez mais complexos e abrangentes. Faz algum sentido premiar um belo lifting arquitectónico num corpo urbanístico que padece de doença terminal?
E não se pense que esta negligência é apanágio apenas do mercado que decorre entre agentes privados; é o próprio Estado que dá o pior dos exemplos quando permite implantar em pleno Cais do Sodré (ao mesmo nível altimétrico da Baixa), a Sede da Agência Europeia de Segurança Marítima – um conjunto de edifícios que, daqui a alguns anos, estará tudo menos seguro. Incompreensível!

Contudo, é necessário que mais uma vez não nos limitemos a olhar para as inúmeras intervenções pontuais de Lisboa ou Porto como as únicas marcadas com os estigmas da irresponsabilidade e da ignorância: um pouco por todo o país, são raros os exemplos de requalificação urbanística que apresentem índices de construção moderados nas zonas ribeirinhas, acompanhados da consequente adequação funcional dos seus usos.
“Devolver a cidade ao rio” tem sido uma das frases mais utilizadas por técnicos e políticos que pretendem requalificar urbanisticamente os locais em que intervêm; mas ao invés de epíteto, essa frase tem-se vindo a revelar cada vez mais, um epitáfio: a “devolução” da cidade ao rio, implica quase sempre densificar as zonas ribeirinhas com mais construção (nomeadamente com usos habitacionais).

É óbvio que não se deve pretender tornar as zonas ribeirinhas em desertos, destituídos de vida social; o que é necessário, isso sim, é dotar estas zonas de espaços de lazer e fruição pública ou equipamentos com alguma intensidade de utilização, mas diminuta intensidade de construção; por exemplo, através do predomínio de bares, restaurantes, feiras, espaços verdes, armazéns, indústria não poluente, ateliers, etc.
Afigura-se urbanisticamente muito mais lógico implementar este tipo de usos ao pé do rio, do que habitação ou equipamentos mais dispendiosos e relevantes (enquanto os primeiros podem ser mais facilmente removidos e expropriados em caso de necessidade ou urgência, esta intenção revela-se impraticável sempre que estiverem envolvidas centenas de fogos habitacionais em fracção horizontal ou equipamentos mastodônticos e emblemáticos).

Não basta que se revejam Planos Directores Municipais anunciando “o melhor dos mundos possíveis”, quando esse leque de possibilidades se estreita ao ponto de não reconhecer que é o próprio mundo que está em mudança. Para disfrutar o rio não é necessário morar em cima do rio!
Enquanto não se equacionar o urbanismo e o mercado imobiliário num contexto abrangente e à escala global, é óbvio que Portugal, continuará a prosseguir um caminho autista que em nada beneficiará os portugueses. Até lá, “pensar global e agir local” não passará de um mero slogan inconsequente.

Luís Rodrigues
Arq.Urbanista
cidadela@gmail.com