Por António Matias LopesMandar fazer ou pedir por favor: as casas de Oeiras e as da Quinta das Canas

A 10 de Novembro, a Assembleia Municipal do Barreiro aprovou o concurso para até 202 casas de renda acessível na Quinta das Canas. O executivo chama-lhe modelo pioneiro: sem dívida municipal e sem vender terreno. Do outro lado do Tejo, Oeiras tem centenas de casas municipais em obra e promete mais alguns milhares.

Há uma maneira simples de dizer a diferença. Uma câmara manda fazer. A outra diz ao mercado: faça o senhor, por favor, que nós somos pobrezinhos. Este artigo faz as contas a essa frase e pergunta quanto custa a contabilidade que a torna possível.

Uma nota antes de começar. O que aqui se escreve não vem de nenhum partido político nem de nenhum gabinete académico. São contas simples, das que faz quem passou a vida no negócio da promoção imobiliária: quanto custa, quem paga, durante quanto tempo e quem fica com o quê. Qualquer leitor as pode refazer com papel e lápis.

Barreiro: pedir que façam

Na Quinta das Canas, o município entra com o terreno e um privado entra com tudo o resto. A câmara cede o direito de superfície por um máximo de 60 anos. O parceiro financia, projeta, constrói e conserva os edifícios, num investimento estimado em 30 milhões de euros.

O programa prevê 64 T1, 96 T2 e 42 T3. Prontas as casas, a câmara arrenda-as ao privado e subarrenda-as às famílias. As rendas máximas estão fixadas em 600, 775 e 925 euros, e nenhuma família paga mais de 35% do rendimento. No fim do contrato, os edifícios revertem gratuitamente para o município.

O calendário merece nota. A Assembleia Municipal aprovou uma primeira versão em Outubro de 2024, e o presidente da câmara falava então em entregar chaves dentro de ano e meio a dois anos. Dois anos depois, o que se aprovou foi a abertura do concurso.

O argumento do executivo é claro: o privado faz o que sabe fazer, a câmara escolhe as famílias e fixa as rendas, e o terreno nunca deixa de ser municipal. É um argumento sério. O problema está no que ele não diz.

Assisti à Assembleia Municipal de 10 de Novembro. Estranhei duas coisas: que quem defendia a proposta não a soubesse explicar, e que o presidente da câmara tivesse ficado calado. Um compromisso de sessenta anos pede, no mínimo, alguém que o explique em voz alta.

Oeiras: mandar fazer

Em Oeiras, a câmara é dona de obra. Constrói em terreno municipal, lança empreitadas públicas e fica proprietária das casas desde o primeiro dia. Não há parceiro; há empreiteiro.

O programa em curso soma 691 fogos em 12 empreendimentos, com 120 milhões de euros de investimento e cerca de 115 milhões de financiamento contratado com o IHRU, com verbas do PRR. Em Leceia, 96 casas custam 20,8 milhões. Na antiga Estação Radionaval de Algés, um protocolo com o IHRU prevê 770 casas de renda acessível e 185 milhões de investimento.

Os números anunciados mudam conforme a data e o que se conta. Em 2022 falava-se em 1.500 casas de renda acessível e 750 de renda apoiada até 2030. Em 2025, Isaltino Morais referia 750 em construção, mais 750 em parceria com o IHRU e cerca de 3.000 em terrenos rústicos a reconverter. O que está em obra é bastante menos do que o que está prometido.

Oeiras não chegou aqui por acaso. Nos anos 90 construiu 3.554 fogos em 14 bairros para acabar com as barracas, e gere hoje um parque que o próprio presidente situa em 3.700 casas. As rendas apoiadas vão de cerca de 10 a 350 euros. Há uma máquina municipal com três décadas de prática, coisa que não se compra num concurso.

Como Oeiras montou a operação

Oeiras não inventou dinheiro; foi buscá-lo cedo e com os papéis em ordem. O que interessa é a ordem dos passos.

1.       Estratégia primeiro. O programa 1.º Direito só financia câmaras com uma Estratégia Local de Habitação. Oeiras foi das primeiras a assinar o acordo com o IHRU, em Julho de 2020: 1.793 soluções habitacionais e 103 milhões de euros de investimento.

2.      Um plano com gavetas. Em Maio de 2021 apresentou um plano de cerca de 2.000 casas até 2030, com programas separados para renda apoiada, classe média, jovens e alojamento de emergência. Cada gaveta tem o seu financiamento.

3.      O PRR em cima do acordo. Quando chegou o dinheiro europeu a fundo perdido, os projetos já estavam identificados. Os primeiros contratos de financiamento foram assinados em Junho de 2022.

4.      Várias portas ao mesmo tempo. Construção nova em terreno municipal, compra de casas já feitas, reabilitação de prédios nos centros históricos para cerca de 200 casas de jovens, residências para idosos e construção modular para ganhar tempo.

5.      O Estado como sócio. Em Algés, as 770 casas de renda acessível são promovidas e financiadas pelo IHRU. A câmara não se endivida nem paga renda a ninguém.

6.      Gente para executar. A câmara reforçou a equipa de habitação para cumprir os prazos do PRR. A diretora municipal que desenhou os programas, Patrícia Costa, é hoje secretária de Estado da Habitação.

7.      O passo seguinte já em estudo. Em Janeiro de 2026, o IFRRU 2030 foi apresentado à câmara como via para depois do PRR. Em paralelo, prepara-se a venda a custos controlados e a reconversão de solo rústico.

O resultado mede-se assim: Oeiras tem cerca de 5% de habitação pública, contra 2% no país, e quer chegar a 10%. Nada disto é génio. É método: plano, candidatura, equipa e obra, por esta ordem.

De onde vem o dinheiro e quanto custa a contabilidade

Em Oeiras não há investidores; há contribuintes. O dinheiro sai de três bolsos públicos: a subvenção europeia do PRR, entregue pelo IHRU a fundo perdido; o Estado central, também através do IHRU, na renda acessível; e o orçamento de uma câmara com folga financeira. Quem ganha com a obra é o empreiteiro, que recebe a sua margem e sai.

Este modelo tem prazo de validade. O PRR termina em 2026, e o próprio Isaltino Morais se queixa de projetos que esperaram 18 meses por um parecer do IHRU. A câmara já estuda o passo seguinte: o IFRRU 2030, que gere um empréstimo do Banco Europeu de Investimento dedicado ao arrendamento acessível. É dívida, mas pública, barata e de longo prazo.

No Barreiro, o investidor ainda não tem nome: sairá de um concurso público internacional. O perfil adivinha-se, e esta é uma leitura minha, não um facto. Trinta milhões de euros, uma renda atualizada todos os anos e uma câmara como único inquilino durante décadas é um produto feito para capital paciente: fundos imobiliários, seguradoras, fundos de pensões, ou uma construtora com um banco atrás.

Mas o investidor só adianta o dinheiro. Quem o paga são as famílias, com as rendas, e o orçamento municipal, com a diferença. Pelas minhas contas, com rendas no teto e atualização de 2% ao ano, a câmara pagará ao privado cerca de 1,8 milhões de euros no primeiro ano e cerca de 196 milhões ao longo de 58 anos de operação. Em valor atual, descontando a 4%, são cerca de 57 milhões, conservação incluída, por um investimento de 30.

O privado, nas mesmas contas, tem uma rendibilidade de cerca de 6% ao ano, sem dívida e antes de impostos. Não é um escândalo. É o preço normal do capital privado para um risco baixo, e o prazo é o que o sustenta: a 40 anos a taxa cairia para perto de 5%, a 30 anos para menos de 4%.

E aqui está o custo da contabilidade. “Sem dívida municipal” é verdade nos livros e falso na vida: um compromisso de pagar renda durante 58 anos é uma dívida com outro nome. Se a câmara pedisse os mesmos 30 milhões a 3,5% por 30 anos, pagaria cerca de 1,6 milhões por ano e ficava dona das casas, sem encargos, ao fim desse prazo.

Nos primeiros anos, a renda ao privado, descontada a conservação, até sai mais barata do que essa prestação. Mas a renda sobe todos os anos e dura quase o dobro do tempo. A diferença, em valor atual, anda pelos 20 milhões de euros. É uma ordem de grandeza, não uma fatura, mas é esse o preço de não ter a dívida no balanço.

Postas num guardanapo, as duas maneiras de pagar as mesmas 202 casas ficam assim:

Somar euros de anos diferentes exagera a distância, porque um euro de 2080 vale muito menos do que um de hoje. Por isso a conta séria é a de cima: cerca de 20 milhões a valores atuais. Mas a soma simples mostra bem a forma do negócio.

Em troca, o privado assume o risco da obra e da conservação, e isso vale dinheiro. E a câmara pode não ter margem de endividamento para os 30 milhões. Mas então é isso que deve ser dito aos munícipes: não se escolheu o modelo melhor, escolheu-se o modelo de quem não pode pagar à vista.

Os instrumentos que estavam em cima da mesa

O Barreiro escolheu a parceria sem mostrar que a comparou com as alternativas públicas. É essa a falha que mais pesa, e não é uma falha de ideologia: é de estudo.

Sejamos justos. O Barreiro não ignorou os fundos públicos. Aprovou a sua Estratégia Local de Habitação em Agosto de 2021, assinou acordo com o IHRU e usou o 1.º Direito e o PRR para reabilitar os bairros Alves Redol e Quinta da Mina e para comprar casas dispersas. No fim de 2023 tinha contratado pouco mais de 8 milhões de euros de PRR.

A escala é que é outra. Oeiras assinou um ano antes e por 103 milhões. O Barreiro partia de 285 casas municipais num concelho com cerca de 42 mil alojamentos, menos de 1%.

Para a renda acessível de construção nova, havia e há pelo menos quatro caminhos públicos:

•      O 1.º Direito com o PRR. Fundo perdido, que Oeiras usou para construir de raiz. Fechou com o fim do PRR, em 2026.

•      A parceria com o IHRU. O modelo de Algés: o Estado promove e financia renda acessível em terreno público.

•      As linhas do Banco Europeu de Investimento. Há uma linha de 1.340 milhões de euros para habitação acessível e outra de 1.500 milhões para reabilitar habitação social.

•      O IFRRU 2030. Empréstimos do BEI e do Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa, em condições melhores do que as de mercado, abertos a municípios, cooperativas e privados, para arrendamento acessível e moderado. As primeiras operações esperam-se para o início de 2027.

Um pormenor de calendário. O Governo e o BEI assinaram um novo acordo de 300 milhões de euros para o IFRRU 2030 a 4 de Novembro. A Assembleia Municipal do Barreiro votou a parceria seis dias depois.

As perguntas fazem-se sozinhas. Quanto custariam as mesmas 202 casas com um destes instrumentos? Alguém fez essa conta? Não conheço nenhum estudo público que os compare. Se existe, publique-se; se não existe, faça-se antes de assinar.

E quem conhece o negócio sabe mais uma coisa. O privado que ganhar o concurso pode ir ele próprio buscar dinheiro barato ao IFRRU 2030. Se o contrato não o previr, o juro baixo pago pelo contribuinte europeu transforma-se em margem do investidor.

Quem ganha e quem perde o quê

Por casa, o Barreiro sai mais barato ao erário público; a diferença está no que se compra com o dinheiro. Oeiras compra património. O Barreiro compra uso.

No Barreiro ninguém perde no primeiro dia, e é essa a sedução do modelo. A conta chega aos poucos, e chega a quem hoje ainda não vota.

Em Oeiras perde quem vier depois do PRR. Ao custo de construção de Leceia e sem subvenção, a renda necessária para pagar dívida e conservação passaria dos 1.200 euros por mês. O modelo de Oeiras não se repete sem dinheiro de fora.

A visão do sociólogo urbano

Até aqui foram contas de promotor. Há uma segunda leitura, a de quem olha para a cidade, e não é preciso ser académico para a perceber: que cidade e que relações produz cada modelo? Vistos assim, os dois casos são menos opostos do que parecem, e ambos deixam perguntas por fazer.

A casa como activo. Henri Lefebvre distinguia o valor de uso da cidade do seu valor de troca. Na Quinta das Canas, a mesma casa é as duas coisas: lar para a família e renda garantida para o investidor. É aquilo a que a literatura chama financeirização da habitação. A família deixa de ser só moradora e passa a ser a base de um rendimento a 58 anos.

A câmara empresária. David Harvey descreveu, em 1989, a passagem do município que presta serviços ao município que monta negócios. O Barreiro cabe no retrato: a câmara já não constrói, contrata, e o seu saber passa a ser o do caderno de encargos. Quando um contrato destes não é explicado, o problema é de democracia, não só de finanças.

Mandar e pedir. Bourdieu lembrava que o mercado da habitação é, em boa parte, uma construção do Estado: são as regras públicas que decidem quem pode construir, comprar e arrendar. Um município nunca é um simples cliente. Quem manda fazer negoceia como dono; quem pede por favor negoceia como devedor antes de dever um cêntimo, e essa posição simbólica paga-se nas cláusulas.

Quem fica de fora. A renda acessível seleciona. Quem não chega ao rendimento exigido não entra, e é precisamente quem mais precisa. Oeiras responde melhor neste ponto, porque junta renda apoiada e renda acessível.

Mandar também tem custos. Os grandes bairros municipais concentram pobreza e podem carregar o que Loïc Wacquant chama estigma territorial. E mandar fazer não é o mesmo que ouvir: quando Oeiras organizou em 2025 um congresso sobre habitação pública, movimentos de moradores queixaram-se de ficar à porta. O direito à cidade de Lefebvre é o direito de participar na obra, não só o de receber uma chave. Nenhum dos dois modelos o garante.

O tempo. Sessenta anos são três gerações e quinze mandatos autárquicos. Uma maioria de hoje decide por eleitores que ainda não nasceram.

O lugar. A Quinta das Canas é uma peça nova de cidade, junto a um supermercado, a um restaurante de comida rápida e a um hotel previsto. Pôr 202 famílias ali ou em prédios reabilitados do centro antigo não é uma decisão técnica. É escolher que cidade se quer reforçar.

Oito ideias, já que foram pedidas

O vice-presidente da câmara pediu ideias a quem critica. É um pedido justo, e nenhuma destas obriga a deitar fora o projeto.

1.       Publicar a comparação com a dívida pública. Antes de adjudicar, mostrar quanto custariam as mesmas casas com um empréstimo de longo prazo, por exemplo na linha do BEI gerida pelo IFRRU 2030. Se a parceria ganhar, ganha à vista de todos.

2.      Pôr o prazo a concurso. Sessenta anos devem ser o teto, não o ponto de partida. Com 40 anos e rendas no teto, as minhas contas ainda dão ao privado cerca de 5%.

3.      Guardar uma opção de compra. O contrato deve fixar datas e fórmula de preço para a câmara resgatar os edifícios antes do fim, se um dia tiver margem para isso.

4.      Repartir riscos e ganhos. A câmara não deve suportar sozinha as casas vazias e as rendas por cobrar. E se o privado refinanciar a dívida ou ultrapassar a rendibilidade combinada, parte do ganho volta ao município.

5.      Fazer por lotes. Dois ou três lotes permitem testar o modelo e abrir o concurso a construtoras médias. Um deles pode ir para cooperativas ou promotores sem fins lucrativos, como Lisboa propôs e como a Áustria faz há décadas com as associações de lucro limitado.

6.      Juntar renda apoiada. Reservar parte das casas para rendimentos mais baixos, para que o bairro não nasça de uma classe só.

7.      Olhar para o que já existe. Levantar as casas devolutas do centro antigo e pôr parte da renda acessível em reabilitação, em vez de a concentrar toda em construção nova.

8.     Exigir contas e chaves em bom estado. Contrato e modelo financeiro públicos, relatório anual à Assembleia Municipal e um padrão mínimo de conservação à data da reversão. Ninguém quer herdar um prédio no fim da vida.

O que fica por responder

A questão não é público contra privado. É saber se o Barreiro negociou como dono do terreno ou como quem pede um favor.

Ficam perguntas simples, que qualquer munícipe pode fazer. Porquê 60 anos e não 40? Que rendibilidade aceita a câmara dar ao parceiro? Quem paga as casas vazias? Alguém comparou esta solução com um empréstimo público? E Oeiras tem de responder à sua: o que faz quando o dinheiro de Bruxelas acabar?

Repito o que disse no início. Isto não é de esquerda nem de direita, nem saiu de nenhuma tese. Um promotor que levasse este negócio ao seu conselho de administração ouviria exatamente as mesmas perguntas.

Quem manda fazer paga hoje e fica com a casa. Quem pede por favor paga depois, durante mais tempo, e recebe a casa quando ela já for velha. A contabilidade agradece. A conta chega na mesma.

Nota sobre as contas

As contas são estimativas do autor. Barreiro: dois anos de obra e 58 de operação; rendas no teto, atualizadas 2% ao ano; conservação de 1.200 euros por casa e por ano, mais 0,5% do investimento; famílias a pagar em média 90% do tecto; ocupação e cobrança de 95%; taxa de desconto de 4%. Alternativa de dívida: 30 milhões a 3,5% por 30 anos. Oeiras: custo por casa igual ao de Leceia, subvenção de 95%, rendas médias de 100 euros (apoiada) e 650 euros (acessível).

Fontes: Câmara Municipal do Barreiro, Câmara Municipal de Oeiras, IHRU, Rostos, Renascença, Observador, Sol, Jornal de Notícias, Jornal Económico, idealista/news, O Setubalense, Olhares de Lisboa, Vida Imobiliária, Construir, Diário Imobiliário e RDS.

Antonio Matias Lopes: Doutorando em Sociologia: Cidades e Culturas Urbanas-FEUC/CES -UC

Novembro 2026