Por António Matias Lopes Quinta das Canas: primeiro as famílias ou primeiro o contrato?
Barreiro

No dia seguinte, o vice-presidente da Câmara, Rui Miguel Braga, explicou nestas páginas a lógica do projeto sob um lema impossível de contestar: "primeiro as famílias".

Começo por onde devo começar. O problema que o senhor vice-presidente descreve é real e é grave. O jovem que não consegue sair de casa dos pais, o casal que adia os filhos porque a renda lhe leva metade do ordenado, a família que trabalha no Barreiro e é empurrada para cada vez mais longe dele: conheço-os, e escrevi sobre eles nesta coluna quando defendi que a habitação é hoje uma questão de justiça e não apenas de mercado. Uma Câmara que decide agir sobre a habitação merece, à partida, crédito.

Mas governar uma cidade não é escolher bons objetivos. Isso todos fazem. Governar é escolher instrumentos, medir custos, distribuir riscos e prestar contas por décadas. E é aí, nos instrumentos e nas contas, que o texto do senhor vice-presidente se cala. Proponho, por isso, olhar para a Quinta das Canas com os olhos de quem passou mais de trinta anos do lado do investimento imobiliário institucional, e de quem estuda hoje, na Universidade de Coimbra, a forma como as cidades se transformam e se perdem. Não para atacar ninguém. Para perguntar o que qualquer cidade europeia bem governada perguntaria antes de votar.

1. O modelo, em linguagem simples

Pelo que foi tornado público, o desenho é este. O terreno continua municipal, mas o seu uso é transmitido a um investidor privado por um período que pode chegar aos 60 anos. O parceiro financia e constrói os edifícios, investindo cerca de 30 milhões de euros, e assegura a sua manutenção. A Câmara arrenda a totalidade dos fogos ao parceiro e subarrenda-os às famílias, segundo as regras do arrendamento acessível. As rendas que o Município pagará ao privado têm tetos fixados: 600 euros por cada T1, 775 por cada T2 e 925 por cada T3. Às famílias, a Câmara promete que nenhuma pagará mais de 35% do seu rendimento. Ganha o concurso quem propuser menos anos de concessão e menor valor. No fim do contrato, os prédios revertem para o Município.

Não é um projeto novo. A Assembleia Municipal aprovou o modelo em Outubro de 2024, com os votos favoráveis de PS, PSD e Chega e a abstenção de BE e CDU. Na altura, previa-se a entrega das primeiras casas em ano e meio a dois anos. Dois anos depois, o concurso ainda não foi lançado.

Dito assim, parece um equilíbrio virtuoso. O senhor vice-presidente resume-o numa frase: "cada parte faz o que sabe e todas ganham". É justamente esta frase que merece ser examinada, porque num contrato de longo prazo ninguém ganha por decreto. Ganha quem fica com a renda certa e perde quem fica com o risco incerto.

E o ponto decisivo é este: neste modelo, quem paga a renda ao investidor não são as famílias. É a Câmara Municipal do Barreiro. São os barreirenses, através do orçamento municipal, durante toda a vida do contrato.

2. As contas que ficaram por fazer

O artigo anuncia o investimento privado, as tipologias e as rendas máximas. Não anuncia o essencial: quantos anos durará, na prática, o contrato e com que atualização serão pagas as rendas. Façamos, então, um exercício simples com os números que foram publicados.

Os 202 fogos, às rendas máximas, geram cerca de 151.650 euros por mês:

•       64 T1 600 euros;

•       96 T2 775 euros;

•       42 T3 925 euros.

São cerca de 1,82 milhões de euros por ano, o que corresponde a uma rentabilidade bruta próxima dos 6% sobre 30 milhões de investimento. Admitamos que a Câmara paga os tetos fixados e que as rendas não são atualizadas, o que é a hipótese mais favorável ao Município. Mesmo assim, o que o Barreiro paga por um ativo que custou 30 milhões é isto:

•       com uma concessão de 30 anos, cerca de 55 milhões de euros;

•       com 40 anos, cerca de 73 milhões;

•       com o prazo máximo de 60 anos, cerca de 109 milhões.

Se as rendas forem atualizadas 2% ao ano, como é habitual, os valores sobem para cerca de 74, 110 e 208 milhões de euros, respetivamente.

Traduzido para a linguagem de um tesoureiro, mesmo sem qualquer atualização, isto equivale a contrair um empréstimo de 30 milhões a uma taxa implícita de cerca de 4,4% a 30 anos, 5,3% a 40 anos e 5,9% a 60 anos. O prazo final só se saberá quando o concurso for adjudicado. E é precisamente esse o problema: uma assembleia eleita aprovou um compromisso que pode durar duas gerações sem que os cidadãos conheçam o seu preço final.

3. "Não recorre a empréstimos": a frase mais perigosa do texto

O senhor vice-presidente sublinha que o Município "não recorre a empréstimos para a construção". A frase é formalmente exata e substancialmente enganadora.

Um compromisso de pagar uma renda certa durante décadas, haja ou não inquilinos, cumpram ou não as famílias, é uma dívida com outro nome. Os financeiros sabem-no há muito tempo. O Eurostat também sabe: as regras europeias de contabilidade pública obrigam a olhar para a substância económica destes contratos, e não para o rótulo que lhes é posto. Quando o risco essencial fica do lado público, o ativo e a dívida tendem a ser públicos.

Portugal conhece esta história de cor. As parcerias público-privadas rodoviárias foram apresentadas, nos anos 2000, exatamente com o mesmo argumento: obra feita sem dívida, pagamento diferido, todos ganham. O Tribunal de Contas passou a década seguinte a demonstrar, relatório após relatório, que os contratos tinham transferido o risco para o Estado e a rentabilidade para os parceiros. Os portugueses continuam a pagar essas rendas. O Reino Unido, inventor do modelo PFI, (Pivate Finance Initiative), aboliu-o em 2018, depois de o seu próprio tribunal de contas, o National Audit Office, ter concluído que o financiamento privado de infraestruturas públicas custava sistematicamente mais do que o endividamento direto do Estado, sem ganhos de eficiência que o compensassem.

A Câmara fez questão de sublinhar, quando o modelo foi aprovado, que não se endividaria "nem junto da banca tradicional, nem junto do fundo do PRR". Recusou, portanto, o financiamento público mais barato disponível para habitação. A pergunta séria não é se a Câmara se endivida. Endivida-se, por via do contrato. A pergunta é: porque o faz ao custo de capital de um investidor privado, quando existe financiamento público para habitação acessível a custo muito inferior, através do Banco Português de Fomento, do Banco Europeu de Investimento e dos programas nacionais de habitação? Uma parceria só se justifica se o privado acrescentar valor suficiente para compensar o seu custo. Esse valor demonstra-se com números, não com adjetivos.

4. A diferença que alguém tem de pagar

O artigo garante que nenhuma família pagará mais de 35% do seu rendimento. É uma boa regra social. Mas é também uma regra com consequências orçamentais que o texto omite. Em 2024, a Câmara anunciou que o impacto orçamental da operação seria "quase neutro". Só o será se todas as famílias pagarem a renda máxima, todos os meses, durante décadas. A regra dos 35% garante precisamente o contrário.

Uma família com 1.500 euros de rendimento mensal pagará, no máximo, 525 euros por um T2. Se a renda do T2 for 775 euros, sobram 250 euros por mês, por fogo. Esse dinheiro não desaparece. Sai do orçamento municipal, mês após mês, durante toda a vida do contrato. Multiplicado por dezenas de fogos e por dezenas de anos, é uma despesa corrente permanente que ninguém quantificou publicamente.

A estas diferenças juntam-se os riscos que, pelo desenho descrito, ficam todos do lado público:

•       os fogos devolutos entre a saída de uma família e a entrada de outra;

•       as rendas em atraso e o incumprimento;

•       a quebra de procura, se o mercado mudar dentro de quinze ou vinte anos;

•       a gestão social de 202 agregados, com tudo o que isso implica.

O investidor, esse, recebe na mesma. Volto à frase do artigo: "cada parte faz o que sabe e todas ganham". Num contrato bem desenhado, cada parte assume o risco que sabe gerir. Num contrato mal desenhado, uma parte recebe a renda e a outra fica com os riscos. O cidadão tem o direito de saber em qual dos dois casos estamos.

5. A herança: prédios ou faturas?

"No fim do contrato, os prédios passam a ser municipais." É verdade. Mas um edifício de habitação com 40, 50 ou 60 anos não é um presente. É, quase sempre, uma obra de reabilitação profunda à espera de orçamento: coberturas, fachadas, redes, elevadores, eficiência energética que, entretanto, ficou obsoleta.

Na minha vida profissional vi muitos contratos de longo prazo em que, nos últimos anos, a manutenção desce ao mínimo contratualmente exigível, porque o ativo vai mudar de mãos. É uma lógica económica, não uma maldade. Só se combate com um caderno de encargos exigente: estado de conservação definido à partida, auditorias técnicas independentes ao longo do contrato, reservas para grandes reparações e penalizações efetivas. Sem isso, o Barreiro arrisca-se a herdar, daqui a uma geração, a fatura que hoje não quer ver.

E quem paga essa fatura já não somos nós. São os nossos filhos e os nossos netos. "Primeiro a família” também devia significar as famílias que ainda não votam e as que ainda não nasceram.

6. O que fazem as cidades que levam a habitação a sério

O senhor vice-presidente escreve que a Quinta das Canas pode ser "exemplo nacional" e "prova de conceito" da cooperação público-privada. A ambição é boa. Mas o exemplo deve ser medido pelos melhores, não pelos piores. E os melhores estão aqui ao lado, na Europa.

Viena é a referência mundial. Há mais de um século que a cidade constrói e mantém habitação pública e cooperativa, e hoje mais de metade dos vienenses vive em habitação municipal ou subsidiada. O segredo não é apenas o dinheiro. É a terra. A cidade compra solo antecipadamente através de um fundo municipal e promove concursos de desenvolvimento em que os promotores competem pela qualidade arquitetónica, social e ambiental, com rendas e margens limitadas por lei. Os privados e as associações de lucro limitado participam, mas sob regras em que o retorno é regulado e o património fica ao serviço da cidade de forma permanente.

Munique, onde vivo e trabalho desde 2014, é talvez a cidade mais cara da Alemanha. Mesmo assim, desde 1994 aplica um modelo chamado SoBoN, a "utilização socialmente justa do solo": quando a Câmara cria valor através de um plano urbanístico, o promotor tem de devolver parte dessa mais-valia à cidade, sob a forma de infraestruturas, equipamentos e uma quota obrigatória de habitação apoiada. A cidade mantém sociedades municipais de habitação fortes, hoje reunidas na “Münchner Wohnen”, e recorre ao direito de superfície de longa duração para não alienar o solo. O privado ganha dinheiro em Munique, e muito. Mas ganha-o sob regras que a cidade escreve e publica, e não sob contratos em que o Município fica com o risco.

Hamburgo, cuja regeneração da HafenCity já aqui analisei, adotou a regra do terço: em cada novo empreendimento relevante, um terço de habitação social, um terço de arrendamento livre e um terço de venda. Para os terrenos municipais, o critério de adjudicação não é o preço mais alto, mas o melhor conceito. A cidade não vende ao maior licitador. Escolhe o melhor projeto para a cidade.

Amesterdão pratica há mais de cem anos o arrendamento de longo prazo do solo municipal, e as suas associações de habitação, sem fins lucrativos, são proprietárias de uma parte muito significativa do parque habitacional. O lucro, quando existe, é reinvestido em habitação.

E há os exemplos do que não fazer, também alemães. Berlim vendeu em 2004 a sua grande empresa municipal de habitação, a GSW, a fundos de investimento internacionais. Dresden vendeu em 2006 todo o seu parque municipal a outro fundo e tornou-se, durante uns anos, uma cidade sem dívida. A fatura chegou depois: rendas a subir, manutenção a descer, perda de capacidade de intervenção pública. Em 2021, Berlim pagou cerca de 2,4 mil milhões de euros para recomprar uma parte das casas que tinha vendido, e os berlinenses votaram em referendo pela expropriação das grandes empresas imobiliárias. A lição alemã é dura: o que parece barato e sem dívida no primeiro ano pode ser caríssimo na segunda década.

O que une os bons exemplos? Três coisas. O solo continua público e é a ferramenta principal da política de habitação. O retorno privado é limitado e transparente. E os riscos ficam do lado de quem os sabe gerir. A Quinta das Canas cumpre o primeiro critério. Sobre os outros dois, ninguém sabe nada.

7. A cidade empreendedora e a financeirização da casa

Há quase quarenta anos, o geógrafo David Harvey descreveu uma viragem na forma de governar as cidades: a passagem do município gestor, que presta serviços e planeia, para o município empreendedor, que negoceia, atrai investimento e partilha riscos com o capital privado. Harvey não dizia que essa viragem era necessariamente má. Dizia que, nela, os riscos tendem a ficar do lado público e os ganhos do lado privado, e que o discurso da "parceria" serve muitas vezes para tornar invisível essa assimetria.

Mais recentemente, autores como Manuel Aalbers e Raquel Rolnik, antiga relatora especial das Nações Unidas para o direito à habitação, descreveram a financeirização da habitação: a transformação da casa de bem social em ativo financeiro, cuja função principal passa a ser gerar rendimento previsível para investidores. Um contrato em que um município garante, durante décadas, uma renda certa a um investidor, independentemente da ocupação e do incumprimento, é exatamente o tipo de ativo que os fundos procuram: rendimento estável, contraparte pública e risco quase nulo.

Não digo que a Quinta das Canas seja isto. Digo que pode ser, e que só as peças do procedimento o permitirão saber. A investigação que faço sobre a erosão e a transformação dos centros urbanos ensina-me uma coisa: as cidades raramente se perdem por más intenções. Perdem-se por boas intenções mal contratualizadas, assinadas depressa e pagas devagar.

8. Governança: o problema não é o privado, é a opacidade

Quero ser claro, para que não haja equívocos. Não sou contra a cooperação entre o público e o privado. Seria incoerente, depois de uma vida profissional construída nessa fronteira, a trabalhar com centros comerciais, investidores institucionais e municípios em vários continentes. O privado sabe construir depressa, sabe gerir, sabe financiar. Pode e deve ser parte da resposta à crise da habitação.

O meu problema é outro: decisões que podem durar sessenta anos, tomadas sem que os cidadãos conheçam as contas. Em qualquer cidade europeia de referência, um projeto destes seria precedido de um estudo comparativo público, demonstrando que a parceria custa menos aos contribuintes do que a alternativa pública direta. Seria acompanhado de uma matriz de riscos, dizendo quem suporta o quê. Seria discutido com os moradores da zona, com as associações, com a oposição, antes e não depois da votação. E teria, ao longo da sua vida, um relatório anual de execução, publicado e auditável.

E há uma dimensão urbana que o artigo apenas aflora. Duzentas famílias novas em Santo André não precisam só de casa: precisam de escola, de creche, de centro de saúde, de transporte para Lisboa e para o emprego, de espaço público e de comércio de proximidade. A boa política de habitação europeia não constrói prédios: constrói bairros. Quem planeia, quem paga e em que calendário surgem esses equipamentos? Sem essa resposta, o risco é repetir o erro dos grandes conjuntos periféricos das décadas passadas.

Não é burocracia. É o mínimo de respeito pelos contribuintes de hoje e pelos de amanhã. Uma câmara que pede confiança aos cidadãos tem de lhes dar, primeiro, informação.

9. As perguntas a que os barreirenses têm direito

Deixo, por isso, ao senhor vice-presidente e aos membros da Assembleia Municipal que aprovaram o concurso, perguntas simples, que qualquer munícipe pode e deve fazer:

1.     Que prazo mínimo de concessão considera a Câmara aceitável, e com que regra serão atualizadas as rendas pagas ao parceiro privado?

2.     Qual é o valor atual de todos esses pagamentos, e quanto custaria a mesma obra se fosse financiada diretamente pelo Município com crédito público para habitação?

3.     Existe um estudo comparativo entre a parceria e a alternativa pública? Se existe, porque não foi publicado antes da votação?

4.     Quem assume, preto no branco, o risco de fogos devolutos, de incumprimento das famílias e de quebra de procura?

5.     Quanto prevê a Câmara gastar, por ano, a cobrir a diferença entre a renda paga ao investidor e a renda cobrada às famílias?

6.     Em que condições técnicas devem os edifícios ser entregues no fim do contrato, quem as verifica e que penalizações estão previstas?

7.     Como é tratado este compromisso face aos limites de endividamento municipal, e será submetido a fiscalização prévia do Tribunal de Contas?

8.     Que cláusulas protegem o Município se o parceiro vender a sua posição, durante o contrato, a um fundo de investimento?

10. Primeiro as famílias, sim. Mas com as contas na mesa

Dentro de cerca de uma semana, as peças do procedimento estarão na plataforma Vortal. Lê-las-ei com o mesmo cuidado com que li o artigo, e voltarei a este assunto com os números reais. Se eles me desmentirem, se a renda for justa, o risco bem repartido e o custo inferior à alternativa pública, serei o primeiro a escrevê-lo nesta mesma coluna.

Mas a ordem devia ter sido a inversa: primeiro as contas públicas, depois o debate, depois a votação, e só no fim o entusiasmo. O Barreiro já pagou caro, ao longo da sua história, decisões tomadas por outros e explicadas depois. A cidade que nasceu da fábrica e do caminho-de-ferro merece hoje ser governada com a mesma seriedade com que um engenheiro calcula uma estrutura: sabendo, antes de construir, quanto pesa cada carga e quem a vai suportar.

Primeiro as famílias, sim. As de hoje e as de amanhã. E as famílias têm o direito de saber quanto vão pagar, e durante quanto tempo, por aquilo que lhes estão a oferecer.

António Matias Lopes ,

gestor de projetos imobiliários internacionais e doutorando em Sociologia – Cidades e Culturas Urbanas (FEUC/CES, Universidade de Coimbra)-Novembro 2026