Por António Matias LopesA cidade que já pagámos e o tempo que já tivemos
Barreiro 

O Arquiteto faz aquilo que quase ninguém faz no debate público: distingue. Distingue o alojamento vago, que é uma categoria dos Censos, do prédio devoluto, que é uma categoria fiscal, e do vazio urbano, que é uma categoria morfológica. Com essa distinção, desmonta a aritmética fácil de quem subtrai as necessidades habitacionais aos alojamentos vagos e declara o problema resolvido. Não caricatura a lei que critica, reconhece os requisitos do novo regime de reclassificação e admite que a expansão pode ser necessária em certos territórios. Discorda com honestidade, o que é cada vez mais raro.

Há no texto duas ideias que me parecem de grande valor. A primeira é o que chama o paradoxo da eficácia: o IMI agravado sobre os devolutos é tanto mais bem-sucedido quanto menos receita produz, porque o seu objetivo é que os imóveis voltem a ser usados. Não pode, por isso, servir de garantia a endividamento municipal. A segunda é a ordem de decisão que propõe: conhecer primeiro, executar depois e só então complementar com nova urbanização. Junto-lhe a sugestão, que subscrevo inteiramente, de privilegiar o direito de superfície em vez da venda definitiva do solo municipal. A cidade não deve vender o chão para pagar a dívida que contraiu para o urbanizar.

A pergunta com que fecha o texto é das mais certeiras que tenho lido: porque é mais simples anunciar financiamento para produzir solo urbanizado do que demonstrar o que foi feito para recuperar a cidade que já pagámos?

A pergunta que me fica

Confesso, porém, que há algo que não consigo alcançar no objetivo do texto. E digo-o com o respeito que o seu autor merece.

O Arquiteto Emanuel dos Santos não escreve como um observador de fora. Teve, durante mais de vinte anos, responsabilidades no urbanismo desta cidade, e escreve hoje como professor. As perguntas que dirige ao Governo e aos municípios em geral são, por isso, perguntas que se dirigem em primeiro lugar ao Barreiro e a quem nele decide sobre o território. Quantos imóveis devolutos foram identificados no concelho? Quantos foram formalmente classificados para efeitos de IMI agravado? Que receita foi cobrada, e que parte foi afeta à habitação? Quantas ordens de conservação, obras coercivas ou aquisições estratégicas se concretizaram? Que inventário georreferenciado dos vazios urbanos existe, e com que resultados?

O próprio Arquiteto recorda que a Lei de Bases é de 2014 e o regime de gestão territorial de 2015. Passaram mais de dez anos. O regime da reabilitação urbana é de 2009. Os instrumentos que descreve com tanto rigor estiveram ao alcance do Barreiro durante todo esse tempo. Se foram usados, o Barreiro tem uma experiência valiosa que o país precisa de conhecer, e o texto ganharia imenso em mostrá-la. Se não foram, ou foram pouco, a pergunta que encerra o artigo aplica-se também a nós.

Não escrevo isto como acusação. Sei bem, por experiência própria, que entre o que a lei permite e o que uma câmara consegue fazer há falta de equipas, de cadastro, de liquidez e, muitas vezes, de vontade política que não depende dos técnicos. Mas é precisamente por isso que o testemunho de quem esteve por dentro tem tanto valor. Hoje, fora da Câmara e com a liberdade que a academia lhe dá, ninguém está em melhor posição do que o Arquiteto para nos dizer o que impediu o Barreiro de regenerar a cidade que já pagou. Esse seria, a meu ver, o texto mais importante que poderia escrever.

Regenerar para quem?

Há uma segunda observação que gostaria de deixar, esta de fundo. O Arquiteto exige, e bem, que a expansão urbana demonstre a sua acessibilidade: que rendas, que preços, para que rendimentos, com que permanência. Mas não faz a mesma exigência à regeneração. E a experiência portuguesa da última década mostra que regenerar não garante acessibilidade.

Em Lisboa, no Porto e na Baixa de Coimbra, que estudo na minha investigação de doutoramento, a reabilitação do edificado foi real e, em muitos casos, notável. Mas produziu sobretudo alojamento turístico e habitação para quem podia pagar. Os prédios foram recuperados; os moradores, muitas vezes, não. Uma cidade regenerada pode ser tão excludente como uma periferia mal planeada, apenas mais bonita.

Isto acontece porque o problema da habitação não é só de solo nem de imóveis. É também de dinheiro. Na última década, os preços da habitação mais do que duplicaram, enquanto os salários cresceram muito menos. As famílias portuguesas compram casa com crédito a taxa variável e suportam sozinhas o risco dos juros, enquanto os bancos registam lucros recorde. Enquanto esta equação se mantiver, qualquer casa recuperada no centro tenderá a ser absorvida por quem tem capital, e não por quem precisa dela.

A ordem de decisão que o Arquiteto propõe é boa, mas falta-lhe um quarto passo: garantir que o que se regenera fica, por lei e por contrato, ao alcance dos rendimentos de quem trabalha na cidade. Habitação pública e cooperativa, direito de superfície, rendas controladas por longos prazos. Sem isso, regenerar e expandir são apenas dois caminhos diferentes para o mesmo destino.

O Barreiro concreto

O título do artigo termina com a palavra Barreiro, mas o texto fala sobretudo do país. É pena, porque poucos concelhos ilustram tão bem o dilema como o nosso.

O Barreiro é, em grande parte, uma cidade de vazios. Os terrenos da antiga CUF e do Arco Ribeirinho Sul são das maiores reservas de solo já infraestruturado da Área Metropolitana de Lisboa, servidos por ferrovia, rio e redes construídas ao longo de um século de história industrial. A própria investigação do Arquiteto sobre os vazios urbanos metropolitanos partiu da leitura morfológica desta cidade. Ninguém conhece melhor do que ele a sua capacidade de refuncionalização.

E o Barreiro enfrenta agora uma questão que o texto não aborda: a das mais-valias. A expectativa de uma nova travessia do Tejo e de uma ligação mais direta a Lisboa pode valorizar estes terrenos de forma extraordinária. Quem vai ficar com essa valorização? Se ficar inteiramente com os proprietários, o Barreiro repetirá o que aconteceu noutras cidades: o solo valoriza, os preços sobem e os barreirenses são empurrados para fora. Se a cidade souber capturar uma parte dessa mais-valia, através da perequação, do direito de superfície e de habitação acessível obrigatória, pode financiar a sua própria regeneração sem endividamento.

Esta é, a meu ver, a pergunta que o Barreiro tem de fazer antes de qualquer linha de crédito: não apenas onde construir, mas a quem vai pertencer o valor que a cidade cria.

Um convite

Escrevo esta resposta não para encerrar uma discussão, mas para a abrir. O texto do Arquiteto Emanuel dos Santos merece ser lido e discutido por todos os que se interessam pelo futuro do Barreiro, e as suas propostas, em particular a ordem de decisão e a recusa de vender o solo municipal, deveriam ser adotadas pela cidade.

Deixo, por isso, dois convites. À Câmara, que o Barreiro seja o primeiro concelho a fazer aquilo que o artigo recomenda ao país: publicar o inventário dos seus vazios, dos seus devolutos e dos seus terrenos expectantes, e mostrar o que foi tentado, o que resultou e o que falhou. Ao Arquiteto, que nos ajude a fazer esse balanço e explique, com a franqueza de quem conheceu a máquina por dentro, porque é que tanto ficou por fazer. Esse balanço valeria mais do que qualquer linha de crédito.

O tempo do diagnóstico já foi longo. Temos a lei, temos o conhecimento técnico, temos os terrenos e temos, sobretudo, pessoas com a competência do Arquiteto. O que nos falta é transformar o pensamento em execução. A cidade que já pagámos merece que o façamos.

António Matias Lopes, doutorando em Sociologia – Cidades e Culturas Urbanas, FEUC/CES · Novembro de 2026