Por Paulo Margalhau Casas vazias também são um problema de habitação
Barreiro

A crise da habitação é um problema estrutural, com consequências para o desenvolvimento económico, a coesão social e o futuro do país. Quando as pessoas não conseguem viver perto do trabalho, os jovens não encontram condições para constituir família e as empresas têm dificuldade em atrair trabalhadores devido aos custos da habitação, Portugal compromete o seu próprio crescimento. É neste contexto que importa questionar a ideia de que a solução passa essencialmente por construir mais. Construir será necessário, mas será razoável continuar a consumir território e a investir em novas infraestruturas sem avaliar primeiro como utilizamos o que já existe?

Segundo os Censos de 2021, Portugal tinha mais de 700 mil alojamentos vagos, correspondentes a 12% do parque habitacional. Nem todos estão disponíveis, habitáveis ou em condições de entrar imediatamente no mercado. Há imóveis em reabilitação, heranças, processos judiciais e outras situações justificadas. Acresce que a sua distribuição geográfica nem sempre coincide com as necessidades habitacionais. Ainda assim, a dimensão do fenómeno exige uma reflexão séria, sobretudo nas zonas urbanas onde a procura é maior.

Quando uma habitação permanece desocupada numa zona servida por transportes, escolas, comércio e serviços, enquanto uma família procura casa a dezenas de quilómetros, o problema ultrapassa a esfera privada. Essa família suporta maiores custos e tempos de deslocação, enquanto a sociedade enfrenta maior consumo energético, dependência do automóvel e necessidade de investimento em infraestruturas. Estradas, redes de água e saneamento, energia, transportes e equipamentos sociais representam encargos significativos, suportados, direta ou indiretamente, por todos nós.

Na Península de Setúbal, profundamente ligada à dinâmica económica da Grande Lisboa, esta questão assume particular relevância. Barreiro, Moita, Seixal, Almada, Montijo e os restantes municípios conhecem bem a importância das acessibilidades, dos movimentos pendulares e da articulação entre habitação, emprego e transportes. O desenvolvimento destes territórios não pode depender apenas da expansão urbana. Passa também pela recuperação dos centros, pela reabilitação do edificado e pela capacidade de manter comunidades residentes e economicamente ativas.

Existe ainda uma dimensão frequentemente ausente dos indicadores económicos. O impacto social das casas vazias. Uma cidade não é apenas um conjunto de edifícios e infraestruturas, é uma comunidade. Quando os centros urbanos perdem residentes, o comércio de proximidade enfraquece, alguns serviços deixam de ser viáveis, o espaço público é menos utilizado e as relações de vizinhança diminuem. As ruas tornam-se menos vividas e o isolamento social mais provável, sobretudo entre a população idosa. A desertificação dos centros urbanos representa, por isso, uma perda de qualidade de vida, de identidade coletiva e de coesão social.

Importa respeitar a propriedade privada enquanto direito fundamental, mas também reconhecer que parte do valor de um imóvel resulta de investimentos coletivos. Acessibilidades, escolas, hospitais, transportes, segurança e qualidade do espaço urbano contribuem para a valorização do património privado. Existe, portanto, uma relação entre o interesse individual associado à propriedade e o interesse coletivo na utilização racional dos recursos e do território. Reconhecê-la não significa pôr em causa o direito de propriedade, mas admitir que a sua proteção deve coexistir com responsabilidades perante a sociedade.

É neste equilíbrio que devem ser pensadas as políticas públicas. Um levantamento nacional rigoroso das habitações vagas, da sua localização, das condições de conservação e dos motivos de desocupação permitiria conhecer melhor o problema e identificar os imóveis efetivamente mobilizáveis. Importa distinguir situações justificadas de desocupações prolongadas sem motivo atendível, evitando soluções indiscriminadas que ignorem a diversidade das circunstâncias.

Deveriam igualmente ser reforçados os incentivos à reabilitação e à colocação de imóveis no mercado, criando maior segurança para proprietários e arrendatários. A intervenção do Estado enquanto garante do pagamento de rendas, em condições devidamente reguladas, poderia reduzir riscos e incentivar a oferta. A fiscalidade diferenciada constitui outro instrumento possível. Portugal já prevê agravamentos do IMI para determinados imóveis devolutos, mas importa avaliar a aplicação, eficácia e proporcionalidade dessas medidas, em vez de presumir que a existência de legislação resolve o problema.

O objetivo não deve ser penalizar indiscriminadamente os proprietários, mas criar condições para que colocar uma habitação no mercado seja, sempre que possível, mais vantajoso do que mantê-la prolongadamente sem utilização. Qualquer solução deverá respeitar os direitos individuais, prever exceções justificadas e assegurar segurança jurídica. Não existem respostas simples nem políticas capazes de satisfazer todos os interesses. Governar implica precisamente equilibrar direitos individuais, necessidades coletivas e sustentabilidade económica e social.

A habitação pode tornar-se um dos principais obstáculos ao crescimento de Portugal. De pouco servirá promover investimento, criar emprego qualificado ou desenvolver novas atividades económicas se não existirem condições habitacionais para quem assegura esse desenvolvimento. Não basta formar jovens se não lhes oferecemos condições para permanecer no país, nem atrair empresas se os trabalhadores não encontram casas compatíveis com os seus rendimentos. E não basta aumentar salários se uma parte crescente desse rendimento for absorvida pela habitação e pelos transportes. A crise habitacional compromete a competitividade, dificulta a mobilidade profissional, agrava desigualdades e condiciona as escolhas familiares e a renovação demográfica.

A resposta exige, por isso, mais do que programas de construção. Exige uma política de habitação articulada com o ordenamento do território, os transportes, a fiscalidade, a reabilitação urbana e o desenvolvimento económico. Construir mais será indispensável em muitos territórios, mas utilizar melhor o património existente deve fazer parte da mesma estratégia. Não podemos aceitar como inevitável a expansão permanente das cidades, com os seus custos económicos, ambientais e sociais, enquanto habitações potencialmente utilizáveis permanecem vazias em áreas já servidas por infraestruturas.

A habitação é demasiado importante para ficar presa a preconceitos ideológicos ou soluções parcelares. É uma questão de justiça social, racionalidade económica, sustentabilidade territorial e responsabilidade perante as gerações futuras. Antes de ocupar mais território e investir milhões em novas infraestruturas, talvez devêssemos começar por uma pergunta simples: porque continuamos a aceitar que tantas casas permaneçam vazias precisamente quando a falta de habitação ameaça comprometer o futuro do país?

2026, Paulo Margalhau