O ÍMAN E A PERTENÇA: A LIÇÃO DE HAMBURGO PARA A MARGEM SUL DO TEJOPor António Matias Lopes
Barreiro

Um território que pára gera desemprego, gera fuga de jovens, gera perda de identidade, gera ressentimento. A questão começa numa planta de ordenamento e acaba em tecido social rasgado. Por isso não há tempo a perder e perdê-lo é, precisamente, o que temos feito.
A primeira obrigação de quem quer resolver um problema destes não é ter opinião. É sair, viajar, observar, sem vícios, sem modernices, sem a vaidade de quem julga já saber tudo, aquilo que outras cidades e outras regiões fizeram quando se viram exatamente no mesmo aperto. Hamburgo, Bilbau, Roterdão, Génova, Glasgow: nenhuma inventou a sua salvação dentro de quatro paredes. Foram ver lá fora, estudaram, copiaram com inteligência e adaptaram com coragem.

E aqui chego à parte que me custa escrever. A espera do Barreiro é inaceitável. Qualquer governo sério, fosse de que partido fosse, já teria chamado universidades, gabinetes e especialistas do mundo inteiro para tratar desta inquietação. Em vez disso, esperamos. Esperamos que outros resolvam, que o tempo resolva, que alguém de fora um dia se lembre de nós. É confrangedor.
Pior ainda é a companhia que essa espera arrasta: a dos caciques, a dos que defendem o poder instituído como se defender o que está fosse proteger alguma coisa. Não protegem nada. Deixam apodrecer aquilo que é rico e que é de todos, e a isso chamam prudência.
É por tudo isto que vale a pena olhar, com atenção, para o que Hamburgo fez. Porque uma grande frente de água precisa de duas coisas, e quase nenhuma cidade consegue as duas ao mesmo tempo.
Precisa de ser irresistível, ter um íman, um lugar onde as pessoas queiram estar, vindas de toda a parte. E precisa de ser habitável por gente comum, pertencer não só a quem a visita, mas também a quem nela vive.
Hamburgo conseguiu as duas. E é por isso, e não pela dimensão, que a HafenCity merece ser estudada.

A alma: a Elbphilharmonie

Comecemos pela parte maravilhosa, porque foi ela que mudou tudo.
Sobre um velho armazém de tijolo do porto, o Kaispeicher A, que durante décadas só guardou cacau, chá e tabaco, pousaram uma onda de vidro. Por baixo, a estrutura industrial robusta de outro tempo. Por cima, uma vela translúcida que parece capturar o céu e o rio do Elba. No interior, uma das melhores salas de concertos construídas neste século.
A Elbphilharmonie começou por ser um escândalo orçamental e acabou cartão-postal. É a prova, que todo o promotor conhece no fundo da alma, de que a audácia é perdoada quando resulta. Hamburgo deixou de ser uma cidade portuária próspera mas discreta para passar a ter um símbolo, e a HafenCity, que antes era um plano em papel, passou a ter um coração.
Uma sala de música deu identidade a um bairro inteiro. Não é pouco. É quase tudo.

O pulso: o Überseequartier

Mas a alma não basta. Um ícone solitário pode ser apenas um monumento bonito rodeado de silêncio. Faltava o pulso, o movimento diário, a multidão, a vida que não fecha quando acaba o concerto.
Esse pulso chegou em Abril de 2025, com a abertura do Überseequartier. É o quarteirão mais metropolitano e mais visitado da HafenCity, e é também o sonho de qualquer urbanista de uso misto tornado pedra: cerca de catorze edifícios, duzentas lojas, mais de quarenta restaurantes, um cinema de dez salas, hotéis, milhares de postos de trabalho, mil e duzentos fogos, estação de metro própria e um terminal de cruzeiros que traz o mar literalmente para dentro do bairro.

Um investimento privado a rondar dois mil e quatrocentos milhões de euros. Dez milhões de visitas nos primeiros dez meses. E, sobretudo, a abertura física da HafenCity ao Elba, a ligação que faltava entre a cidade e a água.
A Elbphilharmonie deu à HafenCity a alma. O Überseequartier deu-lhe o pulso. Juntos, fazem aquilo que poucas frentes de água conseguem: ser, ao mesmo tempo, espetáculo e rotina, postal e quotidiano.

A metade que completa o quadro

E é aqui que a história ficaria perfeita, não fosse Hamburgo ter feito uma terceira coisa, menos vistosa e mais difícil.
Inscreveu a pertença nas próprias regras.
Desde 2011, cada lote residencial vendido obriga a que um terço da habitação seja acessível. Não é uma intenção generosa anunciada em conferência; é uma condição escrita no contrato de venda do solo. E a mistura é fina, dentro do mesmo quarteirão: cooperativas, renda livre, propriedade, habitação social, porta com porta. O resultado nota-se onde mais conta, a proporção de famílias com filhos é claramente superior à média da cidade. A frente de água espectacular é também, e de propósito, uma frente de água de gente normal.
É esse o verdadeiro feito de Hamburgo. Não foi construir o ícone. Não foi atrair os dez milhões de visitas. Foi recusar escolher entre o brilho e a pertença, e ficar com os dois.

A sala das máquinas: como é que isto se faz?

Tudo isto soa bonito, mas a pergunta de um promotor é sempre a mesma: como? Que engenharia financeira e institucional permite chegar aqui? E a resposta é mais simples, e mais transferível, do que parece. A HafenCity é uma máquina de cinco peças.

Primeiro, Hamburgo juntou toda a terra num só sítio. Cerca de cento e vinte hectares de antigo porto passaram para um fundo público único, o "Stadt und Hafen", Cidade e Porto. Nada de loteamento disperso, nada de negociar parcela a parcela com dezenas de proprietários. Um dono, um fundo, uma estratégia.

Segundo, entregou a operação a uma empresa pública e profissional, a HafenCity Hamburg GmbH, cem por cento da cidade, com gente vinda do imobiliário, da banca e do planeamento, e um conselho onde se sentam vários ministérios. Apoio político garantido, mas blindada do ruído da política do dia-a-dia.

Terceiro, construiu primeiro aquilo que é de todos. Cais, pontes, praças, parques, passeios à beira-rio: a infra-estrutura e o espaço público vêm antes dos edifícios, e não depois. Quem compra um lote já encontra a cidade feita à sua volta.

Quarto, pagou-se a si próprio. A venda dos lotes alimenta o fundo, e é o fundo que financia as obras públicas, chegou mesmo a pagar a mudança do porto para Altenwerder, rio acima. Um motor que se refinancia a si mesmo ao longo de vinte e cinco anos, sem assaltar o orçamento municipal.

Quinto, e é aqui que mora o segredo: os lotes não vão ao maior lance. Cada terreno é reservado a um promotor por um período, a um preço previamente fixado, e ganha quem apresentar o melhor projeto, usos, arquitetura, sustentabilidade, mistura social. A qualidade decide, não o cheque. E é por cima desta regra que assenta, com naturalidade, o terço de habitação acessível.
Cinco peças. Nenhuma é genial isolada. Geniais são juntas e mantidas, com paciência, durante um quarto de século.

Lisboa teve quase a mesma máquina

E aqui está o mais incómodo de admitir: Lisboa teve quase exatamente esta máquina.
A Parque EXPO foi também uma empresa pública, com um modelo em que a venda do solo financiava as obras. O esqueleto era o mesmo. O que mudou foram os botões.
Hamburgo vendeu devagar, escolhendo projeto a projeto. Lisboa vendeu depressa, as vendas, previstas para concluir em 2010, estavam terminadas já em 2001, para acelerar receita e fechar contas. Hamburgo atou a cada venda uma cláusula de mistura social. Lisboa não atou nenhuma. Hamburgo manteve a empresa pública a cuidar do bairro durante décadas. Em Lisboa, vendido o solo, a tutela pública desligou-se cedo.

O resultado fala por si. O Parque das Nações é um êxito de magnetismoo Oceanário, a Gare do Oriente de Calatrava, o Vasco da Gama, a Altice Arena, o jardim à beira-Tejo. O ímã, tivemo-lo, e foi notável. Mas a zona foi contada como um vazio urbano à espera de redenção, e não era: tinha mais de cem empresas, milhares de empregos e cerca de mil residentes modestos. Demoliu-se quase tudo e substituiu-se uma população por outra de muito maiores recursos.
Ganhámos a montra. Perdemos a pertença. E não foi o modelo que falhou, foi a forma como se regulou o modelo. A mesma máquina, com os botões ao contrário.

A margem sul ainda pode ter as duas

É por isto que o Arco Ribeirinho Sul, Barreiro, Seixal, Almada, não é mais uma oportunidade perdida. É uma oportunidade ainda inteira.
A boa notícia é que a máquina é conhecida, está documentada, e é replicável. Não é preciso inventá-la. Basta afiná-la melhor do que Lisboa a afinou, e Lisboa, recorde-se, já a teve nas mãos.
A receita não é misteriosa: um veículo público, e de preferência intermunicipal, com Barreiro, Seixal e Almada na mesma mesa; um fundo de solo que junte a terra em vez de a dispersar; as obras públicas e o espaço ribeirinho feitos primeiro; a venda dos lotes a refinanciar essas obras; a adjudicação decidida pela qualidade do projeto e não pelo lance; e o terço acessível inscrito desde a primeira escritura. E, acima de tudo, paciência para vender devagar, escolhendo.

Quanto ao íman, a matéria-prima já cá está. Quem conhece o Barreiro sabe que as velhas catedrais industriais da CUF e da Quimigal não são uma ruína a esconder, são uma Elbphilharmonie à espera de acontecer. Têm a mesma força bruta que o armazém de cacau de Hamburgo tinha antes de lhe pousarem uma onda de vidro em cima. Falta a audácia de as transformar, não o material.
A margem sul tem a frente de água, tem a memória operária, tem a localização. Tem tudo o que é preciso para fazer aquilo que Hamburgo fez e a Expo só fez pela metade.
A pergunta, no fim, é só uma: vamos construir uma frente de água que canta e que também é casa de quem sempre lá viveu?

Hamburgo provou que não é preciso escolher.

Falta-nos decidir que também não queremos.
A quem me manda calar, devo um aviso: serei sempre inquieto, e sempre do lado de quem procura a solução nova. E aos que se contentam com o menor, convencidos de que o melhor é, por milagre, justamente aquilo que já têm, devolvo apenas a maior das ignorâncias: a de quem nunca se deu ao trabalho de sair para ver.

Porque enxergar melhor dá trabalho.

Antonio Matias Lopes
Investigador Urbano

Junho 2026